Spory z deweloperami dotyczące wad budynków i nieruchomości wspólnej

Kwestia uprawnień wspólnoty mieszkaniowej w sprawach roszczeń związanych z ujawnieniem wad fizycznych nieruchomości wspólnej oraz możliwość skutecznego dochodzenia tych roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe była wielokrotnie rozważana przez Sąd Najwyższy, którego linia orzecznicza – mimo iż niejednolita w przeszłości – obecnie kształtuje się w sposób pozwalający na udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie dotyczące zakresu uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Jaka ona jest?

Wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Zdolność procesowa wspólnoty mieszkaniowej

Działając jako tzw. ułomna (ustawowa) osoba prawna, opisana w kodeksie cywilnym jest bowiem podmiotem stosunków cywilnoprawnych i może posiadać majątek własny, odrębny od majątków właścicieli lokali. Należy jednak pamiętać, że przepisy ustawy o własności lokali ograniczają skład majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej jedynie do praw i obowiązków związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Poglądy te nie budzą aktualnie wątpliwości i znajdują aprobatę w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Co do zasady, wspólnoty mieszkaniowe mają zdolność sądową i procesową, co pozwala im na bycie stroną postępowań cywilnych oraz aktywne w nich uczestnictwo. Niemniej jednak w zakresie omawianych roszczeń względem deweloperów, na gruncie wyroków Sądu Najwyższego można stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego (dewelopera), tylko, gdy właściciel lokalu przelał na wspólnotę przysługujące właścicielowi roszczenia.

Reasumując, dochodzenie roszczeń dotyczących wad...